Acquistare una nuda proprietà è conveniente?

Cosa c’è da sapere quando si vuole acquistare una nuda proprietà. In che modo si procede con l’acquisto, quando si entra in possesso dell’immobile, e quali sono i diritti dell’usufruttuario.

Conviene acquistare un immobile con la formula della nuda proprietà? La risposta sulla convenienza dell’operazione è ovviamente nelle variabili del caso. 

Ad insistere sull’appetibilità di un immobile posto in vendita con questa tipologia di contratto ci sono, infatti, diverse variabili e tutte richiedono un’analisi approfondita per giungere a quello che sarà il rapporto costi/benefici e poter quindi essere soddisfatti dell’operazione immobiliare. 

Iniziamo con il dire che con il termine nuda/proprietà si intende la compravendita di un immobile di cui viene acquisita la proprietà ma non il diritto di usufrutto.

In pratica quando il proprietario decide di vendere la nuda proprietà della casa, sta cedendo la proprietà dell’immobile all’acquirente conservando per sé in diritto di godere liberamente dell’immobile. 

 

QUANDO SI ENTRERA’ IN POSSESSO DELL’IMMOBILE

Ci sono due tipologie di contratto che vengono stipulate nei casi di acquisto della nuda proprietà dell’immobile: quella dell’usufrutto a termine e quella di morte. Nel primo caso si acquisisce la piena proprietà dell’immobile alla scadenza fissata dal contratto, mentre nel secondo caso si entrerà in possesso del bene solo dopo il decesso del proprietario. Tuttavia, ci sono altri casi in cui è possibile entrare in possesso dell’intera proprietà. Il passaggio può avvenire, prima della scadenza del contratto, nel caso in cui l’usufruttuario non si prenda cura dell’immobile e ne causi il deterioramento, oppure, se la proprietà risulti oggettivamente disabitata per venti anni consecutivi.

 

CALCOLO DEL VALORE DI UNA NUDA PROPRIETA’

Acquistare la nuda proprietà di un immobile potrebbe portare ad un risparmio sul prezzo di mercato di un buon 30% nel caso di proprietari con età compresa tra i 76 e 78 anni. Il calcolo del prezzo si basa, comunque, su specifiche tabelle.

Partendo da una perizia professionale verrà moltiplicato il valore di mercato dell’immobile per un coefficiente, contenuto nelle tabelle del Ministero dell’economia e delle finanze, che varia, appunto, in base all’età dell’usufruttuario. Più il venditore è anziano maggiori saranno il valore della casa e le tasse da pagare al momento della compravendita.

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IL PAGAMENTO

Le scritture private non sono ammesse, per questo l’accordo dovrà essere firmato e sottoscritto da un notaio. Il pagamento dipende dall’accordo tra le parti. In alcuni casi una parte del valore dell’immobile viene versata immediatamente, mentre il resto può essere rateizzato. Anche se i proprietari dell’immobile scelgono di vendere la nuda proprietà del proprio immobile per fare cassa immediatamente e avere a disposizione un capitale per aiutare i figli o per migliorare il proprio tenore di vita senza rinunciare alla casa dove hanno vissuto e dove sono conservati i ricordi di famiglia.

 

DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO

L’usufruttuario dell’immobile può decidere di affittare o vendere l’usufrutto a terzi, ma solo fino alla scadenza prevista nel contratto. 

DIRITTI DEL PROPRIETARIO

Il nudo proprietario, a sua volta, ha il diritto di trasferire la proprietà dell’immobile acquistato.

 

MUTUI E NUDA PROPRIETA’ 

Acquistare la nuda proprietà di un immobile è una forma di investimento speculativo, per il quale gli istituti di credito valutano un rischio di insolvenza più elevato e di conseguenza tendono a chiedere a chiedere garanzie aggiuntive per l’erogazione del mutuo e la presenza di un garante. Il rischio per le banche è quello legato all’insolvenza dell’acquirente e l’impossibilità di rivalersi sull’usufruttuario, che non è sfrattabile per tutta la durata della sua vita. 

Le condizioni del mutuo per una nuda proprietà sono quindi differenti da quelle per l’acquisto di un immobile compravenduto come intera proprietà.

Pertanto la cifra erogata dalla banca sarà sensibilmente più bassa, anche perché al valore dell’immobile occorre sottrarre il valore dell’usufrutto. Quanto ai tassi, saranno quasi sicuramente variabili, e sempre un po’ più alti di quelli applicati nel caso di un mutuo tradizionale, insieme alle tasse. Infine anche la durata del mutuo sarà più stretta.

Il vantaggio nell’acquisto di una nuda proprietà è sicuramente più vantaggioso per coloro che eseguono investimenti immobiliari con disponibilità di fondi senza dover ricorrere al mutuo, oppure per tutti coloro che potrebbero con il proprio patrimonio sostenere la spesa dell’acquisto dell’immobile, ma preferiscono comunque rateizzare l’importo, e non per motivi legati alla disponibilità di contante.

La conclusione finale è che nella valutazione di approfittare di un’offerta di compravendita immobiliare con la formula della nuda proprietà è preferibile avere al proprio fianco dei professionisti del settore immobiliare, in grado di semplificare l’iter burocratico e valutare quali siano i reali vantaggi derivanti dal rapporto costi/benefici. 

l’Agenzia Barbera Group è sempre al fianco dei propri clienti per consigliarli sui migliori investimenti immobiliari. 

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